מה עושים כשיורש מסרב למכור את הדירה שלו?

בדרך כלל לאחר פטירת אדם הוא מותיר אחריו עיזבון, שכולל נכסים וזכויות אותם הותיר אחריו. פעמים רבות העיזבון כולל נכס נדל"ן בדמות דירה. אולם, כאשר ישנם מספר יורשים לדירה, עלולות לפרוץ מחלוקות רבות בדבר ניהול הדירה.

מקרה נפוץ הוא שישנם יורשים המעוניינים במכירת הדירה, אך יורש אחד או יותר מעוניינים בהשכרתה. במקרה שכזה ניתן לנסות ולפעול בדרכים שונות. כמה המלצות שתקבלו על ידי עורך דין לענייני ירושה.

התנגדות לירושה

לאחר שאדם נפטר ניתן לחלק את עיזבונו על פי שתי אפשרויות:

1. ירושה על פי צוואה

במידה וישנה צוואה העקרון המנחה הוא חופש הציווי, לפיו, יש לכבד את רצון המנוח ואת אופן חלוקת הרכוש שהגדיר בצוואתו. כאשר ישנה צוואה יש לקבל צו לקיום הצוואה אותו נותן הרשם לענייני ירושה.

אולם ניתן להתנגד ולדרוש את ביטול הצוואה בשני סוגי עילות – עילה צורנית ועילה מהותית.

עילה צורנית עוסקת במקרה בו צורת הצוואה לא נעשתה על פי הוראות החוק, למשל כאשר ישנה בעיה עם עדי הצוואה.

עילה מהותית עוסקת בפן המהותי של הצוואה, ולמשל כאשר ישנו חשש שהמצווה לא כתב את הצוואה מתוך רצונו החופשי והאמיתי.

2. ירושה על פי דין

במידה והמנוח לא הותיר אחריו צוואה (מקרה די שכיח), מסבירה עו"ד חני קורנז כי על היורשים לפנות לרשם לענייני ירושה בכדי שייתן צו ירושה. בצו הירושה נקבעים זהות היורשים.

גם על ירושה על פי דין ניתן להתנגד בטענות שונות, לדוגמא:

* ישנה צוואה ולכן יש לחלק את עיזבון המנוח לפיה.

* היורשים שהוגדרו בצו הירושה אינם זכאים ליטול בה חלק.

* אנשים הסבורים כי הם יורשים על פי דין ולא נכללו בצוואה.

כאשר ישנו סכסוך סביב הדירה ואחד מהיורשים מסרב למכור את הדירה שלו, ניתן לנסות ולהתנגד לירושה.

במידה וניתן צו ירושה ניתן לבחון האם אותו היורש זכאי להיכלל בצו הירושה. אם יתגלה כי אינו זכאי, ניתן לשלול את חלקו בדירה. במידה ומדובר בירושה על פי צוואה, ניתן לבחון האם הצוואה כשרה מבחינה מהותית וצורנית, והאם אותו יורש סרבן בכלל זכאי לחלק בדירה.

פעמים רבות יתברר כי היורש הסרבן הוא אכן יורש כדין, ולכן התנגדות לירושה לא תהווה פתרון. יש לפנות לפתרונות מתאימים העוסקים במחלוקת בדבר אופן ניהול הדירה.

פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין הוא פתרון שנועד לפתור מחלוקות בדבר אופן ניהול הנכס המשותף.

כאשר מספר אנשים יורשים דירה במשותף הם הופכים בעל כורחם לשותפים בנכס מקרקעין. המחוקק היה ער לבעייתיות העלולה לצוץ במקרה בו נכס מקרקעין נמצא בבעלותם של מספר אנשים, באופן שכל אדם עלול לרצות בניהול הנכס באופן שונה.

לאור בעייתיות זו קבע המחוקק בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין כי לכל שותף במקרקעין ישנה הזכות לתבוע את פירוקו של השיתוף. הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין היא זכות כה חזקה, עד כדי שהחוק קובע כי ניתן לדרוש אותה בכל עת.

את התביעה לפירוק השיתוף יש להגיש לבית המשפט, והוא יכול להורות על חלוקה בשתי דרכים:

1. 1. פירוק בעין: הדרך העדיפה לחלוקת הנכס תהיה בחלוקה פיזית בה כל אחד מהיורשים יקבל חלק בדירה על פי המגיע לו. במקרה זה בית המשפט מוסמך לקבוע כי ניתן לבצע תשלומים שיאזנו את אופן חלוקת הנכס.
2. 2. מכירת הנכס: מדובר באפשרות הפחות מועדפת על בתי המשפט, אך הם בוחרים בה כאשר לא ניתן לפצל את הנכס (די נפוץ בדירות מגורים).

במקרה זה הנכס (הדירה) נמכר לצד ג‘ והתמורה מתחלקת בין היורשים לפי הקבוע בצו לקיום הצוואה או בצו הירושה. בדרך כלל הנכס יימכר במכירה פומבית באמצעות כונס נכסים, אך לבית המשפט סמכות להורות על דרכים אחרות.

האם יש דרכים נוספות להתגבר על סכסוך היורשים בדבר הדירה?

פנייה לבית המשפט הן כאשר מוגשת התנגדות לירושה והן כאשר מוגשת תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין, עשויה להחמיר את המחלוקת והסכסוך.

כאשר מדובר במשפחה (למשל כאשר מדובר בדירה אותה ירשו מספר אחים) החמרת הסכסוך היא דבר לא רצוי העלול לפגום במרקם היחסים המשפחתיים, ולהותיר נזק אותו יהיה קשה לתקן.

לכן ישנם פתרונות אחרים, ואולי אף עדיפים טרם הפנייה לבית המשפט, למשל:

* קיום שיח: עדיף להתחיל בשיח מכבד בין היורשים, וכך לנסות להגיע להסכמות משותפות בדבר ניהול הנכס.

* גישור: במידה וקיום שיח לבד הוא קשה ומעורר אמוציות, ניתן לפנות לגורם מתווך זר.

* הסכם יורשים: אפשר לפנות לעורך דין בכדי שיערוך הסכם בדבר חלוקת הרכוש. במידה ויש רכוש נוסף מלבד הדירה ניתן לערוך איזון וכך למנוע את המשך הסכסוך.

* מכירת הדירה: ניתן למכור את הדירה לגורם אחר בלי להגיע לבית המשפט. בנוסף, אפשר למכור את הדירה לאחד מהיורשים עצמם.

שלכם,

צוות אמאבא