בדרך כלל לא ניתן לדרוש משוכר את פינוי המושכר באמצע תקופת השכירות. אך המחוקק הבין כי לעיתים השוכר עשוי להפר את חוזה השכירות, ולכן יש לתת כלים בידי בעל הדירה להגן על עצמו.
הכלי שנתן המחוקק לבעלי דירות על מנת להגן על עצמם נקרא "תביעה לפינוי המושכר". יתרה מזאת, המחוקק גם הבין כי לעיתים תביעת פינוי המושכר איננה מספיקה, ולכן נתן כלי הגנה נוסף לבעל הדירה, ששמו "תביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר".
מסתבר שהפעלת הכלי המשפטי אינה מאפיינת רק תביעות שבין צדדים שאין בהם הכרות מוקדמת – לעיתים הנכס מושכר על ידי בן משפחה ויכול להיות אף על ידי בן או בת להורים שמבקשים לפנותו מהנכס!
מה מאפיין תביעה לפינוי מושכר?
המאפיין העיקרי של תביעה לפינוי מושכר הוא הפרת חוזה השכירות בידי השוכר. ולא מדובר בהפרה זניחה אלא בהפרה יסודית ומשמעותית של חוזה השכירות.
ניתן למנות שלושה מקרים נפוצים לכך:
1. אי פינוי הדירה בתום תקופת השכירות: מקובל כי חוזה השכירות ינקוב במשך תקופת השכירות באמצעות תאריך כניסה לדירה ותאריך יציאה מהדירה. כאשר השוכר לא מתפנה מהדירה בתום תקופת השכירות, הדבר מהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות.
2. אי פינוי הדירה בהתראה מראש: ישנם חוזי שכירות המאפשרים לבעל הדירה להודיע לשוכר כי עליו לפנות את המושכר בעוד 90 יום. במקרה שיש סעיף כזה ובעל הדירה הודיע לשוכר כנדרש, אך השוכר מסרב לפנות את הדירה – זוהי הפרה יסודית של ההסכם.
3. אי תשלום של התשלומים הנדרשים: מקובל כי חוזה השכירות יקבע את גובה השכירות. בנוסף, מקובל כי חוזה השכירות יקבע את התשלומים השוטפים שעל השוכר לשלם, כגון, חשמל, ועד בית, מים וארנונה. במקרה בו השוכר אינו עומד בדרישות התשלום הללו, הדבר מהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות.
כיצד לפנות מושכר כשמדובר בסכסוך משפחתי?
בשונה מסכסוכי מקרקעין שלא בין בני משפחה – הרי שכשמדובר בפינוי מושכר של בן משפחה, הרי שהסכסוך הוא אמוציונאלי במיוחד, רווי כעס ועלבון.
כדי לטפל נכון בפינוי מושכר במסגרת של סכסוך משפחתי בין הורים לילדים או בין הילדים כדאי לשים לב לדגשים הבאים:
1. להקשיב: המפתח בניהול סכסוכים משפחתיים מתחיל מהיכולת להקשיב ולשמוע את הסיפור האישי וללא ביקורת אישית. כשסכסוך בתוך המשפחה מגיע לדיון משפטי, הצדדים מאוד סקפטיים בנוגע ליכולת של עורך הדין או השופט להבין באמת את הרקע ואת התחושות.
2. לרדת לעומק הסכסוך בפרספקטיבה רחבה: פינוי של שוכר במסגרת של סכסוך משפחתי לא אחת מהווה סימפטום לסכסוך עמוק יותר שאינו נוגע כלל לסוגיית הפינוי. ניתוח כלל האינטרסים העומדים במחלוקת, גם אם אינם קשורים לפינוי המושכר הם מפתח משמעותי למציאת פתרון בדרכי פשרה ושלום.
3. להנמיך את הלהבות: בסכסוך משפחתי חייבים לקחת בחשבון שמערכת היחסים תימשך גם לאחר פינוי המושכר. ולכן, כל ניהול התביעה או הדרישה לפינוי צריכה להיות מתונה, מעודנת יותר ורגועה יותר. כשלוקחים בחשבון שניצחון משפטי מזהיר עלול להיות כישלון משפחתי מהדהד – מבינים שנכון יותר להוביל את הצדדים להבנות ולא לנצחונות מיותרים...
מהו פינוי מושכר בהליך מהיר?
כאשר ישנה הפרה יסודית של הסכם השכירות (למשל בהתקיים באחד מהמקרים לעיל), בעל הדירה יכול להגיש תביעה לפינוי המושכר לבית משפט השלום אשר במחוזו נמצא המושכר. את התביעה לפינוי המושכר יכול בעל הדירה להגיש אף בטרם סיום תקופת השכירות.
ישנם שני מסלולי תביעה לפינוי המושכר, ביניהם יכול לבחור בעל הדירה – תביעה לפינוי המושכר בהליך מהיר, ותביעה לפינוי המושכר בהליך רגיל.
1. תביעה לפינוי המושכר בהליך רגיל: בתביעה לפינוי המושכר בהליך רגיל, בעל הדירה יכול לתבוע הן את פינוי המושכר והן את הנזקים הכספיים שנגרמו לו. נזקים כספיים אלו יכולים להיות תשלומי שכר דירה אותם לא שילם השוכר, חובות לחברת החשמל, לעירייה, לוועד הבית וכיו"ב.
2. תביעה לפינוי המושכר בהליך מהיר: בתביעה לפינוי המושכר בהליך רגיל, בעל הדירה יכול לתבוע בבית המשפט אך ורק את פינוי המושכר. בהליך זה, בעל הדירה לא יכול לתבוע את הנזקים הממוניים שנגרמו לו בשל הפרתו היסודית של חוזה השכירות.
מנגד, כשמו כן הוא – הליך מהיר לפינוי המושכר הוא מהיר ויכול להסתיים אף בתוך 60 יום ממועד הגשת התביעה (אם כי בדרך כלל ההליך יימשך עוד מספר ימים מועט). בתום ימים אלו יכול להינתן פסק הדין לפיו על השוכר לפנות את הדירה.
כיצד מתנהל הליך מהיר לפינוי מושכר בבית המשפט?
1. בעל הדירה מגיש תביעה לפינוי המושכר בהליך מהיר לבית המשפט.
2. בית המשפט קובע דיון בתביעה בעוד כ-60 יום, מעת קבלתה.
3. השוכר יכול להגיש כתב הגנה בתוך 30 יום. בכתב ההגנה השוכר יכול לפרט את טיעוניו, לצרף תצהירים בדבר עדות ראשית וכל מסמך רלוונטי.
4. השוכר לא יכול להגיש הן תביעה שכנגד בעל הבית והן הודעה לצד ג‘.
5. במידה והשוכר לא הגיש כתב הגנה, יכול בעל הבית לפנות לבית המשפט כי ייתן פסק דין בהיעדר הגנה.
6. במידה והשוכר הגיש כתב הגנה, יתקיים דיון בבית המשפט שיסתיים בדרך כלל בתום יום אחד. אם יזדקק בית המשפט לימי דיון נוספים הם ייקבעו בהפרש קצר שלא יעלה על 14 יום.
7. פסק הדין יינתן לכל המאוחר בתוך 14 יום מעת סיום הדיונים.
מה עדיף – הליך מהיר לפינוי מושכר או הליך רגיל?
עורכת הדין מירי וינברגר מסבירה כי יתרונו הגדול של הליך מהיר לפינוי מושכר מתאפיין במהירות. בתום תקופה די קצרה, ואם הצדק לצידו של בעל הדירה, בית המשפט יכול לפסוק כי על השוכר לפנות את הדירה.
הגשת תביעה לפינוי מושכר בהליך רגיל יכולה להימשך חודשים ולעיתים אף שנים.
מנגד, החיסרון של הגשת תביעה בהליך מהיר טמון בעובדה כי ניתן לתבוע דרכו אך ורק את פינוי המושכר, ולא נזקים אחרים. במקרה בו בעל הדירה יהיה מעוניין בתביעת נזקים האחרים (כגון ממוניים) יהיה עליו להגיש תביעה נוספת.
לכן, על בעל הדירה לשקול מה הדבר החשוב לו יותר, האם פינוי המושכר במהירות או שמא הליך אחד בו ידון בית המשפט בכול.
בהצלחה!
שלכם,
צוות אמאבא
עוד באותו נושא
זהו זמן מצויין לחולל שינוי חיובי בפן הכלכלי של חיינו ועם קצת משמעת עצמית ומודעות ניתן להביא הבראה כלכלית לכיסנו
ספר ההפעלה הנפלא של דן שטאובר מעודד ילדים לדבר על רגשות ולפתח תקשורת טובה. מומלץ!
התגובות שלכם ...